相続した不動産は流れや注意点を押さえてスムーズに売却しよう!

2022-02-08

相続した不動産は流れや注意点を押さえてスムーズに売却しよう!

この記事のハイライト
●相続した不動産は、売却活動の前に相続手続きが必要
●遺産分割協議とは、相続人全員の協議によって分割方法や割合を決めること
●相続した不動産の売却は、不動産会社や専門家に相談しながら進めよう

相続が発生した場合、預貯金のようにはっきりと分割できない「不動産」については、相続人同士でトラブルに発展することがあります。
そのため、売却して現金化することをご検討される方が多いのではないでしょうか。
相続した不動産を売却する場合、通常の売却活動をおこなう前に、いくつか段階を踏む必要があります。
そこで今回は、平塚市大磯町、二宮町周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、相続した不動産を売却する方法や遺産分割協議、知っておくべき注意点について解説します。

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相続が発生したらどうすれば良い?不動産売却の流れを解説!

相続が発生したらどうすれば良い?不動産売却の流れを解説!

相続は、一生のうちに何度も経験するものではないため、いざ相続が発生したときに「なにから手をつければ良いのか分からない」と、戸惑う方が多いでしょう。
そこで、相続が発生してから不動産の売却活動を始めるまでの一連の流れをご説明します。
相続の対象になる不動産を所有している方や、親が住んでいる家を将来的に処分したいとお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

ステップ1:死亡届を提出する

相続が発生したら、最初におこなわなければならないのは「死亡届の提出」です。
法律で「被相続人の死亡を知った日から7日以内」と提出期限が定められているため、遅れないように注意しましょう。

ステップ2:遺言書の有無を確認する

遺言書がある場合とない場合とでは、これからあとの手続きの流れが異なるため、有効な遺言書の有無を確認しましょう。

ステップ3:相続人・相続財産を確定させる

遺言書がある場合は、その内容に従って相続手続きを進めますが、遺言状がない場合は、相続人と相続財産を確定させる必要があります。
相続人の調査は、被相続人の出生から死亡までの戸籍情報を辿っていくのが確実です。
また相続財産は、預貯金や不動産といった「プラスの財産」だけでなく、借金や未払いの税金といった「マイナスの財産」も含まれることを頭に入れておきましょう。

ステップ4:遺産分割協議をおこなう

相続人が複数人の場合は、誰がどの財産を、どのように相続するのかを、全員が集まって協議します。
これを「遺産分割協議」といいます。
なお、遺産分割協議の内容については、のちほどご説明します。

ステップ5:不動産の名義を変更する

遺産分割協議の結果、不動産を売却することが決まったら、不動産の名義を被相続人から相続人へと変更する手続きをおこないます。
これを「所有権移転登記」といいます。
ご自身で手続きすることは可能ですが、司法書士に依頼するケースが多いでしょう。
ここまでが、相続した不動産を売却するために必要な相続手続きです。
このあとは、通常の不動産売却と同じ流れです。
不動産会社に査定を依頼することから始めましょう。
査定価格に納得したうえで不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこないます。
買主が見つかったら売買契約を結び、決済後に不動産を引き渡して、売却完了です。
買主から受け取った売却代金は、遺産分割協議で決めたとおりに分割します。

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相続した不動産を売却する際におこなう「遺産分割協議」とは?

相続した不動産を売却する際におこなう「遺産分割協議」とは?

相続が発生すると、財産は相続人の「共有財産」となります。
遺言書があれば、被相続人が生前に指定した方法で分割します。
遺言書がない場合は、「遺産分割協議」をおこなって、分割方法や割合を決めなければなりません。

遺産の分割方法

遺産の分割方法は、次の4つです。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割
  • 共有分割

それぞれの内容をご説明しましょう。
現物分割
遺産を現物のまま、その形状や性質を変更することなく分割して相続する方法です。
土地は分筆して相続できるため、この方法を選択される方がいらっしゃいますが、もともと狭い土地の場合は、ほかの方法を検討したほうが良いかもしれません。
代償分割
相続人のうちの誰かが不動産を取得する代償として、ほかの相続人に対して現金を支払うという方法です。
たとえば、被相続人と同居していた長男が、そのまま実家に住みたいという場合には、この方法が有力な選択肢となるでしょう。
換価分割
不動産を売却して得た現金を分割する方法です。
不動産の場合、売却して現金化することによって、分割が簡単になります。
相続人全員が同意することが前提ですが、不動産を誰も活用するつもりがなければ、一番現実的な方法だといえるでしょう。
共有分割
複数の相続人が、共有名義のまま不動産を相続する方法です。
将来、共有名義の不動産を売却したい、あるいは利用したい場合には、共有名義人全員の同意が必要になるため、のちのちトラブルが起こる可能性があります。
遺産分割協議によって分割方法などを決定したのち、その決定事項を記載した「遺産分割協議書」を作成します。

遺産分割協議書の内容

遺産分割協議書には、主に次のような内容を記載します。

  • 被相続人の氏名や本籍地、死亡した日
  • 誰がどの財産を相続するのか
  • 相続する財産の具体的な内容とその割合
  • 代償分割の場合は、代償金額と支払期限

また、相続人全員の署名と、実印による捺印が必要です。
なお、遺産分割協議は相続人全員で協議するものですが、全員が一堂に会して話し合う必要はありません。
集まることができない場合は、あらかじめ話を進めておき、各相続人の了承を得たうえで代表者が遺産分割協議書を作成し、署名・捺印を求める方法でも良いでしょう。

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相続した不動産を売却するときに知っておくべき注意点とは?

相続した不動産を売却するときに知っておくべき注意点とは?

ここまで、相続した不動産を売却する一連の流れと遺産分割協議についてご説明してきましたが、最後に、知っておくべき注意点をいくつかお伝えします。

注意点1:遺言書の有無をしっかりと確認する

遺産分割協議が成立したあとに遺言書が見つかると、遺言書のほうが有効になります。
遺言書に記載された内容と、遺産分割協議で決めた内容が違っていた場合、遺産分割協議は無効になってしまうため、相続が発生したら遺言書の有無をしっかりと確認しましょう。

注意点2:売却価格の最低ラインを決めておく

不動産を売却するにあたって、不動産会社との連絡や手続き、また買主との交渉などは、代表者がおこなうのが一般的です。
しかし、買主からの値下げ交渉に応じたことで、その価格にほかの相続人が納得せず、売却が進まないというケースがあります。
スムーズに売却を進めるために、売却価格の最低ラインや条件などは、遺産分割協議であらかじめ決めておきましょう。

注意点3:売却は早めに検討する

不動産売却には3か月から半年程度かかるのが一般的です。
相続した不動産を売却するためには、相続人の確定や遺産分割協議、また相続手続きなど、通常の不動産売却よりも時間を要します。
遺産分割協議や相続手続きなどが進まず、相続した不動産が空き家として放置された場合、さまざまなリスクが生じます。
また、売却代金で相続税を支払う場合は、相続税の納付期限に注意が必要です。
相続税は、相続の開始を知った日の翌日から、10か月以内に納付しなければならないため、売却代金が手元に入るまでにかかる期間を考慮して、早めに行動しましょう。

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まとめ

相続財産のなかでも分割が難しい不動産は、相続人の間でトラブルになるケースがよくあります。
また、不動産の相続については、専門的な知識が必要な場面がたくさんあるため、専門家の力を借りながら進めたほうが良いかもしれません。
弊社は、司法書士、提携税理士のご紹介、ご依頼が可能です。
お客様のご事情に合わせた販売方法をご提案しますので、平塚市大磯町、二宮町周辺で不動産売却をご検討の際は、ぜひ「マイホーム湘南株式会社」までお気軽にお問い合わせください。

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