共有名義の不動産を売りたいときはどうする?売却方法やメリットを解説!

2022-03-08

共有名義の不動産を売りたいときはどうする?売却方法やメリットを解説!

この記事のハイライト
●共有名義の不動産とは、複数人が一つの不動産を所有している状態のことである
●共有名義の不動産を売却する主な方法は3つある
●共有名義の不動産を売却すると、均等に分けられるメリットがある

不動産は、複数の方が名義人になっていることがあります。
その場合は、通常の売却とは違うポイントがあるため、注意が必要です。
そこで今回は平塚市や大磯町、二宮町などで共有名義の不動産を売りたいとお考えの方に向けて、売却方法についてご説明します。
売却するメリットもご説明しますので、売却を迷っている方はぜひご参考になさってください。

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共有名義の不動産を売却する前に知っておきたい特徴とは

共有名義の不動産を売却する前に知っておきたい特徴とは

共有名義とは、一つの不動産を複数人が所有している状態のことです。
名義人ごとに持ち分があり、不動産を購入したときの出資額などに応じて決められます。
たとえば、3,000万円の住宅を夫婦で1,500万円ずつ支払って購入した場合は、それぞれの持ち分は2分の1ずつです。
なお、持ち分とは不動産の権利に対するものであり、面積ではありません。
つまり、この例の場合は「2分の1の所有権を有している」という解釈をします。
「住宅の面積の2分の1を所有している」ということではないので、覚えておきましょう。

共有名義の不動産を所有することになる事情とは

共有名義の不動産を所有することになるのは、まず先ほどの例のように、資金を出し合って不動産を購入した場合です。
ご自分の資金だけでは足りないときは、共有名義にすると、希望する不動産を購入できるメリットがあります。
そのため、夫婦でのマイホーム購入や親との二世帯住宅購入で、共有名義を選択するケースがあるのです。
他に多いのは、不動産の相続人が複数いて、相続方法で共有を選択した場合です。
不動産は分けにくい財産なので、相続時にトラブルの原因になることが多々あります。
共有名義にすると持ち分を均等に分けられるので、トラブルの発生を抑えられることがメリットです。
このように、共有名義にするとメリットを得られるケースはいろいろとあります。
ただし、不動産の利用や処分をする際は、共有者の同意が必要になることが注意点です。

共有者の同意が必要なケースとは

共有名義の不動産でも、以下のことは共有者の同意なしでおこなえます。

  • 不動産の保存に関すること
  • 不動産を使用すること

たとえば、不動産の現状を維持するための修繕や不動産に居住することは、共有者の同意がなくても可能です。
次に、以下のことをおこなうためには、過半数の同意が必要です。

  • 不動産の利用
  • 不動産の改良

不動産を短期的な賃貸借に出したい場合や、リフォームをしたい場合などは、過半数の同意を得なくてはなりません。
なお、ここでの「過半数」とは、共有者の人数ではなく持ち分割合が基準です。
51%以上の持ち分を有していれば、一人でも実行できることを理解しておきましょう。
そして、共有者全員の同意が必要なのが「不動産の処分」です。
売却をはじめ、抵当権の設定や借地借家法の適用がある賃貸借契約などが該当します。
では、共有名義の不動産を売却したくても、共有者全員の同意を得られない場合はどうしようもないのでしょうか。
実は、反対する方がいても売却する方法はあるのです。

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共有名義の不動産を売却するときに覚えておきたい3つの方法とは

共有名義の不動産を売却するときに覚えておきたい3つの方法とは

共有名義の不動産を売却する方法は、以下の3つがあります。

  • 共有者全員の同意を得て売却する
  • 共有者に自分の持ち分を買い取ってもらう
  • 不動産を分筆してから売る

それぞれの方法について、ご説明しましょう。

売却方法①共有者全員の同意を得て売却する

共有者全員の同意を得られる場合は、この方法を選択しましょう。
同意は口約束でも成立しますが、書面に残しておくとトラブルを防げて安心です。
全員の同意を得られたら、以下の流れで売却を進めます。

  • 不動産の査定を受ける
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 売却活動を開始する
  • 買主が決まったら売買契約を結ぶ
  • 決済のあとに不動産を引き渡す

このように、売却の流れは通常と同じです。
ただし、共有名義の不動産を売却する場合は、注意すべき点があります。
まず、売却の手続きを進める代表者を決めることです。
不動産の売却では、売買契約締結や代金決済などの際に、所有者の立ち会いが必要です。
けれども、共有者が複数人いると全員の予定を合わせることが難しく、思うように手続きを進められないかもしれません。
ですから代表者を決めて、その方に委任状を渡して委託する方法がおすすめです。
そして、最低売却価格を決めておくことも大切な注意点です。
代表者の判断で値下げすると、「もっと高く売れたのではないか」などの不満が出てしまうかもしれません。
そのようなトラブルを防ぐためには、共有者全員で「この価格までは下げて良い」という最低ラインを決めておきましょう。
なお、不動産の売却に反対の方がいる場合は、次の2つの方法を検討しましょう。

売却方法②共有者に自分の持ち分を買い取ってもらう

共有者のなかに希望する方がいる場合は、自分の持ち分を買い取ってもらう方法が選択できます。
共有者ではない方にも持ち分の売却は可能ですが、持ち分だけの購入を希望する方は少ないでしょう。
共有者には自分の持ち分を増やせるメリットがあるので、買い取ってもらえる可能性があります。
不動産全体の売却ができない場合は、一度相談してみましょう。

売却方法③不動産を分筆してから売る

共有名義の不動産が土地であり、なおかつ十分な広さがある場合は、分筆もおすすめです。
分筆とは、登記簿上の一つの土地を複数に分けて登記することです。
分筆すると境界線が明確になるので、自分の持ち分の土地だけを売却できます。
ただし、分筆の際は広さや形状に気を付けないと、利用しにくい土地になってしまうかもしれません。
そうなってしまうと、買主がなかなか見つからない可能性があるので注意しましょう。
さらに、分筆には手間や費用がかかるため、その点にも注意が必要です。

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共有名義の不動産の売却によって生じるメリットとデメリットとは

共有名義の不動産の売却によって生じるメリットとデメリットとは

共有名義の不動産を売却するメリットは、現金化によって財産を均等に分けられることです。
共有名義の不動産の売却では、以下の2つのパターンが多いと考えられます。

  • 複数の相続人がいる不動産を均等に分けたい
  • 離婚が決まったので財産分与をしたい

複数の方で不動産を分ける際にわかりやすい方法は、売却によって現金化することです。
現金なら均等に分けられるので、文句が出たりトラブルが発生したりすることを防げるでしょう。
また、共有名義の不動産を所有していると、将来相続が発生したときに権利関係がさらに複雑化します。
売却すると、その心配がなくなることもメリットの一つでしょう。
デメリットは、反対する方が一人でもいると売却できないことです。
「相続した家に思い入れがある」などのように、売却に踏み切れない方がいらっしゃるかもしれません。
けれども、共有名義の不動産に相続が発生すると、共有者が増える可能性があります。
すると、売却する際の手間が増える他、連絡が取れない共有者がいると売却自体ができなくなるかもしれません。
ですから売却に反対する方には、将来自分の相続人が苦労するかもしれないことや売却によって得られるメリットを教えると、考えを変えてもらえる可能性があります。
また、売却価格に不安がある方には、具体的な査定額を提示することも有効です。
弊社では、不動産の査定を随時承っております。
不動産の情報だけでスピーディーに査定額を算出できる方法もありますので、ぜひお気軽にご依頼ください。

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まとめ

不動産を共有名義にすることには、さまざまなメリットがあります。
ただし、共有名義の不動産を分ける必要が生じた場合は、売却を検討することがおすすめです。
マイホーム湘南株式会社は、神奈川県平塚市・大磯町・二宮町などのエリアで不動産の売却をサポートしております。
「まずは査定額だけ知りたい」などのご要望も承っておりますので、ぜひ弊社までお問い合わせください。

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