心理的瑕疵がある不動産は売却できる?告知義務についても解説!

2022-04-05

心理的瑕疵がある不動産は売却できる?告知義務についても解説!

この記事のハイライト
●心理的瑕疵とは、物理的な欠陥や不具合がなくても、心理的に購入をためらうような問題のこと
●心理的瑕疵について、その原因や状況によっては告知義務がある
●売却が困難な場合は、不動産会社の買取がおすすめ

人が亡くなった過去がある不動産を所有している方は、「売却したいけれど可能だろうか」とお悩みなのではないでしょうか。
心理的に購入したくないと思うような事由のことを「心理的瑕疵」といい、普通の不動産に比べると売却のハードルは高くなりますが、売れないわけではありません。
そこで今回は、心理的瑕疵とはなにか、また不動産売却に与える影響、さらに知っておくべき「告知義務」について解説します。
平塚市や大磯町、二宮町などのエリアで心理的瑕疵がある不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却における心理的瑕疵とは?

不動産売却における心理的瑕疵とは?

不動産取引において、欠陥や不具合のことを「瑕疵」といいます。
欠陥や不具合という言葉を聞くと、「雨漏りしている」「設備に不具合がある」といった状態をイメージする方が多いかもしれません。
そういった物理的な問題がなくても、心理的に購入をためらうような原因がある場合は、「心理的瑕疵」という言葉で表現されます。
では、心理的瑕疵物件とはどのような物件を指すのでしょうか。

心理的瑕疵物件とみなされる具体例とは?

心理的瑕疵物件には、物件そのものに要因があるものと、周辺の環境に問題があるものと、2つのケースがあります。
具体的な例を挙げてご説明しましょう。
事故物件
まず物件そのものに、心理的抵抗を感じる要因があるケースです。
心理的瑕疵物件のなかでもとくに敬遠されるのは、殺人や自殺の現場となった、いわゆる「事故物件」と呼ばれるものです。
また、孤独死で発見が遅れたことで死体の腐敗がひどく、通常のハウスクリーニングでは対処できずに特殊清掃をおこなった場合も、事故物件とみなされる場合があります。
周辺に事故物件がある
周辺の環境に問題があるケースとして、上記のような「事故物件」が近くにある場合も、「心理的瑕疵物件」に該当する可能性があります。
たとえば「隣の家で凄惨な事件が起きた」「近所で大きな火災が発生し多くの方が亡くなった」といったケースが挙げられます。
住み心地や治安に影響する施設が近くにある
不動産の周辺に、住み心地に影響するような施設、治安面で不安を感じるような施設がある場合も、「周辺の環境に問題がある」と敬遠されることがよくあります。
たとえば、近くに「お墓や火葬場がある」「騒音や悪臭が発生する工場がある」「指定暴力団の事務所がある」といったケースが考えられるでしょう。
このように、心理的瑕疵とみなされる範囲は意外に広いものです。
売却しようとする不動産が上記のようなケースに当てはまる場合は、普通の不動産よりも売却が困難になることを想定しておく必要があります。
とくに「事故物件」については敬遠される方が多く、売却のハードルが高くなるでしょう。

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心理的瑕疵がある不動産を売却する際は告知義務がある

心理的瑕疵がある不動産を売却する際は告知義務がある

売却したい不動産に心理的瑕疵がある場合、その内容について買主に告知しなければなりません。
ただし、人が亡くなったすべての不動産が心理的瑕疵物件に該当するわけではありません。
実は、少し前までは、「人の死」に関してどこまでが心理的瑕疵として告知義務があるのか、その線引きが明確ではありませんでした。
しかし、2021年10月に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によって、次のような基準が定められたのです。
告知義務がある

  • 不自然な死…他殺・自殺・火災による事故死など
  • 発見が遅れた自然死…遺体の腐敗がひどく、特殊清掃をおこなった場合

告知義務がない

  • 自然死…老衰や病死
  • 日常生活で起きた不慮の死…階段からの転落、入浴中の転倒・溺死、食事中の誤嚥など

このガイドラインによると、殺人や自殺の現場となった「事故物件」や、自然死でも特殊清掃が必要になったようなケースは、「告知義務がある」とされています。
一方、老衰や病死、事故死といった、人の意思に関係のない誰にでも起こり得る死については、「告知義務がない」と明確になったのです。

不動産売却における心理的瑕疵に時効はない

「数十年前に起こった事件だから告知しなくても良いだろう」と思う方がいらっしゃるかもしれません。
しかし「殺人事件の現場になったことを知っていたら購入しなかった」と、あとからトラブルになるかもしれません。
心理的瑕疵は人の心情に影響を与える欠陥であるため、修繕して解消できる問題ではなく、また時間の経過とともに消えるものでもありません。
事件が起きたのは数十年前で、リフォームして見た目をきれいにしたとしても、事件や事故があったことは包み隠さず告知しましょう。

告知義務を怠るとどうなる?

「できれば事件のことを伏せて売り出したい」という方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、買主に告知しなかった瑕疵が売却後に発覚した場合、「契約不適合責任」を問われ、売買契約の解除や損害賠償を請求される可能性があります。
「契約不適合責任」は、契約に適合しているかどうかが問題になるため、心理的瑕疵についてしっかりと買主に告知したうえで、契約書にも明記しておくことが大切です。

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心理的瑕疵は不動産売却にどれくらい影響するのか?

心理的瑕疵は不動産売却にどれくらい影響するのか?

それでは最後に、心理的瑕疵が価格などに与える影響について解説します。

相場よりも売却価格が低くなる

前章でお伝えしたガイドラインが策定されてから日が浅いため、今後また変わっていくかもしれませんが、心理的瑕疵がある場合、相場の20%から50%程度は売却価格が低くなるでしょう。
どれくらいの値下げが必要かは、人が亡くなった理由や状況によって異なります。
「発見が遅れた自然死」が発生し、特殊清掃・お祓い・リフォームなどをおこなった状態で、10%から15%程度の値下げを想定しておく必要があるでしょう。
「他殺や自殺といった不自然な死」の場合は20%から30%程度、なかでも凄惨な殺人事件の場合は50%程度の値下げが必要になる可能性があります。

立地や条件によって影響があまりない場合もある

心理的瑕疵物件は、売却が困難であるケースが多いですが、「絶対に購入したくない」という方ばかりではありません。
たとえば、「リフォーム済みなら気にしない」という方や、「安く購入できるなら買いたい」という方など、人の受け取り方によっては、それほど値下げをしなくても早く売れるケースもあります。
ただし、それは立地が良く不動産に魅力がある場合に考えられることで、もともと需要が少ないエリアの場合は、先ほどお伝えした程度の値下げは覚悟しておいたほうが良いでしょう。

売れにくい場合は不動産会社の買取がおすすめ!

心理的瑕疵物件は、買主が見つかるまで時間がかかるケースが多いため、経済的にも精神的にも負担が続く可能性があります。
「なかなか売れない」「早く手放して現金化したい」という方は、不動産会社の買取がおすすめです。
買取の場合は、売却活動をおこなって買主を探す必要がなく、売却価格に納得すればすぐに現金化できるため、売却できるかどうか不安な方は検討してみましょう。

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まとめ

心理的瑕疵とは、不動産に物理的な欠陥や不具合がなくても、心理的に購入をためらうような問題のことです。
心理的瑕疵物件は、普通の不動産よりも売却が困難になるケースが多いですが、立地や条件、また人の受け取り方によって、少しの値下げで早く売却できる可能性もあります。
弊社では、不動産査定や売却のご相談を無料にて承っております。
買取もおこなっておりますので、平塚市や大磯町、二宮町などのエリアで心理的瑕疵物件の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

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