マイホームを買い替えるタイミングを見極める方法と注意点について解説!

2022-04-05

マイホームを買い替えるタイミングを見極める方法と注意点について解説!

この記事のハイライト
●マイホームの買い替えをおこなう際は、まず資金計画を立てることから始める
●売却と購入の代金決済日を同じタイミングに合わせるのが理想的
●買い替えはスケジュール調整が重要であるため、同じ不動産会社に依頼するのがおすすめ

マイホームの買い替えは、タイミングが重要です。
買い替えのタイミングを間違えると、損をしたり余計な出費が増えたりする場合があるため、しっかりと検討してタイミングを見極める必要があります。
そこで今回は、マイホームを買い替えるタイミングを見極めるポイントや、注意点について解説します。
平塚市や大磯町、二宮町などのエリアでマイホームの買い替えをご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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住宅ローンの残債があるマイホームを買い替えるタイミングとは?

住宅ローンの残債があるマイホームを買い替えるタイミングとは?

マイホームの買い替えを考えるタイミングは、人によってさまざまです。
たとえば、「家族が増えて手狭になった」「転勤で引っ越さなければならなくなった」など、家族構成やライフスタイルの変化によるケースがほとんどでしょう。
なかには、「ご近所の方とのトラブルが原因で引っ越したい」という方もいらっしゃるかもしれません。
買い替えの場合、今住んでいるマイホームの売却をおこなうのと同じタイミングで、新居の購入資金についても考える必要があります。
しかし、今住んでいるマイホームに住宅ローンの残債がある場合は、その残債を完済しなければなりません。
そこで、まずは買い替えをおこなうための資金計画を立て、どのように進めていけば良いのかを考えることから始めましょう。

住宅ローンの残債と返済の目処を把握する

住宅ローンの残債があるマイホームを買い替えるにあたって、まず把握しなければならないのは、どれくらい残債があるのかと、どのように返済するのかということです。
自己資金で完済できる
自己資金で残債を完済できる場合は、新居の購入を優先することが可能です。
売却代金を住宅ローンの返済に充てる
売却して得たお金を住宅ローンの返済に充てる場合は、新居の購入よりも今住んでいるマイホームの売却を優先しなければなりません。
売却代金で完済できない
売却しても住宅ローンを完済できない場合は、新居を購入するための住宅ローンに、今住んでいるマイホームの残債を上乗せして融資を受けられるローン商品を検討する必要があります。

「売り先行」と「買い先行」のどちらにするか検討する

マイホームの買い替えをおこなう方法としては、「売り先行」と「買い先行」のどちらかで進めることになります。
売り先行とは?
今住んでいるマイホームを売却してから、新居を購入する方法です。
住宅ローンを完済する自己資金がなく、売却代金を住宅ローンの返済や新居の購入資金に充てたい方は、この「売り先行」で進めると良いでしょう。
買い先行とは?
新居を先に購入して引っ越し先を決めてから、今住んでいるマイホームを売却する方法です。
先ほどお伝えしたように「自己資金で完済できる」という方は、この「買い先行」で進めることができます。
このように、マイホームを買い替えるタイミングを見極める際には、住宅ローンの残債と返済の目処を把握することと、自己資金で完済できるかどうかが大切なポイントになるのです。

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マイホームを買い替えるタイミングとメリット・デメリット

マイホームを買い替えるタイミングとメリット・デメリット

マイホームを買い替える方法として、「売り先行」と「買い先行」があることを前章でお伝えしました。
マイホーム買い替えのタイミングを検討するために、それぞれのメリット・デメリットを把握しておきましょう。

売り先行の場合

売り先行の場合、売却金額が確定した状態で新居探しができる点が大きなメリットです。
また、売却代金を住宅ローンの返済に充てたり、新居の購入代金の頭金を多めに入れたりなど、資金計画も立てやすくなります。
ただし、引き渡しから新居を購入するまでの期間が空いた場合は、賃貸物件などでの仮住まいが必要になる点がデメリットだといえるでしょう。

買い先行の場合

買い先行の場合、買い替えのスケジュールをご自身で決められることが大きなメリットです。
ご希望に合った物件をゆっくりと時間をかけて探せるでしょう。
また、引っ越しが完了したあとに売却活動をおこなうため、内見に対応する必要もありません。
ただし、売却価格が確定していない状態で新居を購入するため、買主との交渉により査定価格よりも安く売却することになった場合は、当初の資金計画とのズレが生じる可能性があるでしょう。

マイホームを買い替えるタイミングは同日決済が理想!

「売り先行」と「買い先行」のデメリットを解消するためには、売却と購入の代金決済日を同じタイミングに合わせるのが理想的です。
つまり、売却活動と新居探しを同時に進め、住んでいるマイホームの売却代金の決済・引き渡し日と、新居の購入代金の決済日を、同じ日に合わせるのです。
その場合、売却するマイホームの買主、新居の売主、また金融機関とのスケジュールを調整する必要があります。
したがって、売却活動と新居探しをスムーズに進めるためには、同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。

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タイミングが重要なマイホームの買い替えで知っておくべき注意点

タイミングが重要なマイホームの買い替えで知っておくべき注意点

それでは最後に、マイホームを買い替えるタイミングを見極めるうえで、知っておくべき注意点をいくつかお伝えします。

注意点①買い先行ではダブルローンが生じる場合がある

住んでいるマイホームとは別に、新しく住宅ローンを組んで新居を購入する場合は「ダブルローン」となり、両方の返済を毎月していかなければなりません。
売却が長引くと、ダブルローンの期間も長くなり、金銭的にも精神的にも負担が大きくなります。
「売却できるか不安」という方は、不動産会社の買取を検討してみると良いでしょう。

注意点②安易な値下げはしない

なかなか買主が現れない焦りから、大幅に値下げをして売り出すケースがあります。
一度値下げをすると元に戻せないため、価格については不動産会社と相談しながら慎重に判断しましょう。

注意点③売り先行では引っ越しが2回必要になる場合がある

先ほどもお伝えしましたが、売り先行の場合、仮住まいが必要になる場合があります。
その場合、賃貸物件の家賃だけでなく、今住んでいるマイホームから仮住まい先、またそこから新居へと、引っ越しを2回おこなわなければなりません。
その可能性を考えて、仮住まいにかかる費用と引っ越し代を資金計画に組み込んでおく必要があります。

注意点④内見者を迎える際は事前に準備が必要

売り先行で住みながら売却をおこなう場合、内見に対応する必要があります。
内見時に良い印象を持ってもらうことが、売却を成功させる大きなポイントです。
清掃や換気など、内見に向けた準備をしっかりとおこない、快く内見者を迎えましょう。

注意点⑤余裕を持ったスケジュールで買い替えをおこなう

不動産売却には、3か月から6か月ほどかかるのが一般的です。
買い替えのタイミングを見極める際には、引っ越しを完了したい目標の時期から逆算して、余裕を持ったスケジュールで進めていきましょう。

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まとめ

マイホームを買い替える際には、まず住宅ローンの残債を確認し、自己資金と照らし合わせて、しっかりと資金計画を立てる必要があります。
そのためには、買い替えのサポートが手厚い不動産会社に相談しながら進めることが大切です。
また、「早く売却して現金化したい」という方は、不動産会社の買取も視野に入れて検討してみると良いでしょう。
弊社では、不動産査定や売却のご相談を無料で承っております。
買取もおこなっておりますので、平塚市や大磯町、二宮町などのエリアで買い替えをご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

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